철거 공사에 감리자가 붙는 경우, 「건축물관리법」 해체공사감리자 지정과 착공 순서

철거에도 감리가 있습니다

신축 공사에 감리가 붙는다는 것은 널리 알려져 있지만, 건물을 부수는 공사에도 감리 제도가 있다는 사실은 잘 모르는 경우가 많습니다. 「건축물관리법」은 해체허가 대상 건축물을 철거할 때 해체공사감리자를 두도록 정하고 있습니다.

이 제도는 해체 공사 중 붕괴 사고가 이어지면서 점점 강화돼 왔습니다. 2021년 광주 학동 재개발구역에서 해체 중이던 건물이 무너져 도로 위 버스를 덮친 사고 이후, 법이 개정돼 착공신고 제도가 새로 생기고 감리자의 현장 관리 책임이 한층 무거워졌습니다.

감리자는 건축주가 고르지 않습니다

신축 감리와 가장 다른 점은 감리자를 누가 정하느냐입니다. 해체공사감리자는 건축주가 직접 고르는 것이 아니라 허가권자, 즉 시장·군수·구청장이 지정합니다. 공사를 맡긴 쪽과 감리하는 쪽이 서로 얽히지 않게 하려는 취지입니다.

• 지정 대상 — 해체허가를 받은 건축물이 기본입니다. 해체신고 대상이라도 허가권자가 안전 관리가 필요하다고 판단해 허가 절차로 돌린 경우에는 같은 기준이 적용됩니다
• 감리자 자격 — 건축사사무소나 건설엔지니어링사업자 가운데 해체공사감리 관련 교육을 이수하고 지자체 명부에 올라 있는 곳에서 지정됩니다
• 감리 비용 — 지정은 허가권자가 하지만, 감리 계약과 비용 지급은 건축주가 합니다

해체허가와 해체신고의 구분 자체가 헷갈린다면, 먼저 건축물의 규모와 구조, 주변 여건에 따라 어느 쪽에 해당하는지부터 관할 건축 부서에서 확인하는 것이 순서입니다.

감리자가 현장에서 하는 일

해체공사감리자의 역할은 해체계획서대로 공사가 진행되는지 확인하는 데 있습니다. 법령과 국토교통부 고시인 「건축물 해체공사 감리 업무 등에 관한 기준」은 감리자의 주요 업무를 다음과 같이 정리하고 있습니다.

1. 해체계획서 검토 — 해체 순서, 공법, 구조 안전 조치가 현장 조건과 맞는지 착공 전에 살핍니다
2. 착공 전 현장 확인 — 가설 울타리, 보양, 인접 건물과 도로 보호 조치가 갖춰졌는지 확인합니다
3. 공정별 확인 — 주요 부재를 철거하는 단계마다 계획서대로 작업하는지 점검하고 기록을 남깁니다
4. 시정·중지 요청 — 계획과 다르게 작업하거나 안전에 문제가 보이면 시공자에게 고치거나 멈추도록 요구합니다
5. 허가권자 보고 — 시공자가 요구를 따르지 않으면 허가권자에게 보고하고, 허가권자는 공사 중지 같은 조치를 할 수 있습니다
6. 감리 완료 보고 — 공사가 끝나면 감리 결과를 정리한 보고서를 냅니다

감리자가 요구한 시정을 무시하고 공사를 이어가면 시공자와 건축주 모두 제재 대상이 될 수 있습니다. 감리자의 지적은 일정을 늦추는 걸림돌이 아니라, 사고가 났을 때 책임을 가르는 기록이 됩니다.

착공부터 완료까지의 순서

1. 해체허가 신청 — 해체계획서를 붙여 허가를 받습니다. 계획서는 규모에 따라 건축사나 기술사의 검토를 받아야 합니다
2. 감리자 지정 통보 — 허가권자가 감리자를 지정해 알려 주면, 건축주가 감리자와 계약을 맺습니다
3. 착공신고 — 허가 대상 해체 공사는 공사를 시작하기 전에 착공신고를 해야 합니다. 시공자와 감리자, 현장 관리 인력 정보가 여기에 들어갑니다
4. 공사 진행과 감리 — 감리자가 공정별로 확인하고, 계획서를 바꿔야 할 일이 생기면 변경 절차를 먼저 밟습니다
5. 해체공사 완료신고 — 철거가 끝나면 감리 완료 보고서를 붙여 완료신고를 합니다
6. 멸실 절차 — 건축물 전체를 철거했다면 이어서 멸실신고와 멸실등기를 진행합니다

건축주가 계약 전에 확인할 것

• 철거할 건물이 해체허가 대상인지, 감리자 지정이 필요한지 관할 건축 부서에 확인했는지
• 공사 일정에 감리자 지정과 착공신고에 걸리는 시간을 넣어 두었는지
• 시공자와의 계약서에 해체계획서 준수와 감리자 지시 이행 의무가 적혀 있는지
• 석면조사, 비산먼지 신고, 특정공사 사전신고처럼 별도로 챙길 절차를 함께 정리했는지
• 계획서를 바꿔야 할 때 누가 변경 절차를 맡는지 정해 두었는지

자주 어긋나는 지점

• 신축처럼 건축주가 감리자를 골라 오면 된다고 생각하고 일정을 잡는 경우
• 허가만 받으면 바로 공사할 수 있다고 보고 착공신고를 빠뜨리는 경우
• 현장 여건이 달라 공법을 바꾸면서 해체계획서 변경 절차를 건너뛰는 경우
• 감리자의 시정 요구를 일정 문제로 미루다가 공사 중지로 이어지는 경우
• 감리 완료 보고서 없이 완료신고를 하려다 서류가 반려되는 경우

철거 일정은 부수는 날짜가 아니라 서류가 끝나는 날짜에서 거꾸로 짜는 편이 안전합니다. 허가 대상 건물이라면 감리자 지정과 착공신고를 준비 공정의 첫 칸에 넣어 두시기 바랍니다.

이 글은 일반적인 기준 안내입니다. 감리자 지정 대상과 절차는 「건축물관리법」과 같은 법 시행령, 국토교통부 고시, 지자체 운영 방식에 따라 달라질 수 있으므로 실제 공사 전에는 관할 지자체 건축 부서 확인이 우선입니다.