신고·허가
위반건축물 시정명령을 받았다면
2026년 9월 4일
「건축법」 제79조의 시정명령은 위반 상태를 없애라는 명령이고 자진철거는 그 방법 중 하나입니다. 이행하지 않으면 같은 법 제80조의 이행강제금이 시정될 때까지 반복 부과됩니다. 명령서 확인부터 해체신고, 건축물대장 위반건축물 표기 말소까지 순서를 정리했습니다.
시정명령은 곧 철거명령이 아닙니다
「건축법」 제79조는 이 법이나 이 법에 따른 명령·처분에 위반되는 대지나 건축물에 대해 허가권자가 공사 중지를 명하거나, 기간을 정해 해체·개축·수선·용도변경·사용금지 같은 조치를 명할 수 있도록 정하고 있습니다. 명령의 본질은 "위반 상태를 해소하라"이고, 철거는 그 방법 중 하나입니다. 무단 증축한 부분을 헐어내는 쪽이 일반적이지만, 위반 내용에 따라서는 절차를 갖춘 허가·신고나 용도 원상회복으로 해소되기도 합니다. 그래서 첫 순서는 명령서에 적힌 위반 내용과 근거 조문, 시정 기한을 정확히 읽는 것입니다.
건축물대장에 표기되면 달라지는 것
시정명령이 내려지면 그 위반 사실이 건축물대장에 적힙니다. 흔히 말하는 '위반건축물' 표기입니다.
- 대장 등본을 떼는 누구에게나 보입니다 — 매매·임대차 상대방과 금융기관이 확인합니다
- 같은 조에 따라 허가권자는 그 건축물에서 다른 법령에 따른 영업 허가·등록 등을 하지 않도록 요청할 수 있습니다
- 담보 심사나 대출 실행 단계에서 걸리는 경우가 있습니다
- 표기가 남아 있는 동안에는 이행강제금이 반복될 수 있습니다
이행강제금은 벌금이 아닙니다
「건축법」 제80조의 이행강제금은 형벌이 아니라 시정을 압박하는 행정 수단입니다. 성격이 다르기 때문에 한 번 내고 끝나지 않습니다.
- 부과에 앞서 상당한 이행기한을 정해 문서로 계고하는 절차가 있습니다
- 최초 시정명령일을 기준으로 해마다, 해당 지자체 조례가 정한 횟수만큼 시정될 때까지 반복 부과될 수 있습니다
- 산정 기준은 「건축법」 제80조와 지자체 조례가 정하고, 주거용 건축물 등에 대한 감경 근거는 같은 법 제80조의2에 있습니다
- 시정명령을 이행하면 새로운 부과는 즉시 중지됩니다. 다만 이미 부과된 이행강제금은 그대로 징수됩니다
마지막 항목이, 어차피 헐 거라면 미룰수록 불리해지는 이유입니다.
자진철거도 신고 대상일 수 있습니다
위반 부분을 스스로 헐어낼 때도 「건축물관리법」의 해체 절차를 그대로 따릅니다. 규모와 위치에 따라 해체신고 대상인지 해체허가 대상인지 갈리므로 착수 전에 관할 시·군·구청 건축부서에 확인합니다. 나오는 폐기물에는 「폐기물관리법」상 배출자 책임이 따르고, 석면이 쓰인 자재가 있다면 철거 전 석면조사가 선행됩니다.
헐고 나서 표기를 지우는 절차
헐었다고 표기가 자동으로 지워지지 않습니다.
- 시정 완료 신고 — 관할 건축부서에 이행 사실을 알립니다
- 현장 확인 — 담당 공무원이 위반 상태가 해소됐는지 확인합니다
- 건축물대장 정리 — 「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」에 따라 위반건축물 표시를 말소하고 변경 사항을 반영합니다
- 등본 재발급 — 표기가 실제로 빠졌는지 눈으로 확인합니다
명령에 다투고 싶다면
시정명령과 이행강제금 부과는 모두 행정처분입니다. 다툴 여지가 있다고 보면 「행정심판법」에 따른 행정심판(국민권익위원회 중앙행정심판위원회 또는 시·도 행정심판위원회)이나 「행정소송법」에 따른 행정소송으로 다툴 수 있습니다. 청구·제소 기간이 정해져 있고 통지를 받은 날부터 기산하므로, 우선 통지서 수령일을 기록해 두는 것이 먼저입니다. 다투는 동안에도 시정 의무가 자동으로 멈추지는 않습니다.
자주 어긋나는 지점
- 계고장을 단순 안내문으로 여기고 넘겨 부과로 이어지는 경우
- 전 소유자 때 생긴 위반인데 현재 소유자에게 명령이 오는 경우 — 명령 상대방은 현재의 건축주등입니다
- 임차인이 무단 증축이나 용도변경을 했는데 소유자가 함께 책임을 지게 되는 경우
- 헐기만 하고 시정 완료를 알리지 않아 대장 표기가 남고 부과가 이어지는 경우
- 위반 부분만 정리하면 되는데 필요 이상으로 손대 본 건물 구조에 영향을 주는 경우
- 매수 전 건축물대장을 확인하지 않아 표기된 물건을 그대로 떠안는 경우
위반건축물 문제는 시간이 흐를수록 반복 부과와 거래 제약으로 불어납니다. 명령서를 받으면 위반 내용과 시정 기한, 계고 여부부터 확인하고, 자진철거로 갈지 다른 방법으로 해소되는지를 관할 건축부서에 확인한 뒤 방향을 정하는 것이 순서입니다.
이 글은 일반적인 기준 안내입니다. 위반 내용에 따라 시정 방법과 절차가 달라지고 이행강제금 산정·감경은 지자체 조례를 따르므로 관할 시·군·구청 건축부서 확인이 우선입니다. 처분에 불복하는 문제는 개별 사안에 따라 판단이 갈립니다.
자주 묻는 질문
위반건축물이면 무조건 헐어야 하나요
시정명령의 목적은 위반 상태를 해소하는 것이라 철거는 방법 중 하나입니다. 위반 내용에 따라 필요한 허가·신고 절차를 갖추거나 용도를 원래대로 되돌려 해소되는 경우도 있습니다. 다만 현행 기준에 맞지 않아 절차를 갖출 수 없는 부분은 결국 헐어내야 하므로, 명령서의 위반 내용을 들고 관할 시·군·구청 건축부서에 어떤 방법이 가능한지 먼저 확인해야 합니다.
이행강제금은 한 번 내면 끝나나요
아닙니다. 「건축법」 제80조의 이행강제금은 처벌이 아니라 시정을 강제하는 수단이라, 최초 시정명령일을 기준으로 해마다 지자체 조례가 정한 횟수만큼 시정될 때까지 반복 부과될 수 있습니다. 부과 전에는 이행기한을 정해 문서로 계고하는 절차가 있으므로 계고장을 받은 시점이 사실상 마지막 정리 기회입니다.
자진철거를 하면 이미 부과된 이행강제금도 없어지나요
새로운 부과는 즉시 중지되지만 이미 부과된 이행강제금은 그대로 징수됩니다. 시정을 마쳤다고 지난 부과분이 소급해서 사라지지는 않습니다. 그래서 헐기로 방향을 정했다면 계고 단계에서 빨리 처리할수록 부과 횟수가 줄어듭니다.
전 소유자가 만든 위반인데 왜 저에게 명령이 오나요
시정명령은 위반을 저지른 사람이 아니라 현재의 건축주등, 즉 현 소유자나 관리자를 상대로 내려집니다. 매수 시점에 위반 사실을 몰랐더라도 시정 의무는 현재 소유자에게 남습니다. 매매 전 건축물대장 등본에서 위반건축물 표기 여부를 확인하고, 매도인과 처리 책임을 계약서에 명시해 두는 것이 예방책입니다.
현장 조건과 적용 기준은 달라질 수 있습니다.
실제 진행 전 공식 안내와 현장 상담으로 확인해 주세요.
