철거 공사 계약서, 무엇을 적어야 하나요, 「건설산업기본법」 도급계약 기재사항과 확인 순서

철거도 '건설공사'입니다

철거는 짧게 끝나는 일이라 견적서 한 장, 문자 몇 통으로 시작하는 경우가 많습니다. 하지만 건축물 해체는 「건설산업기본법」이 말하는 건설공사에 해당하고, 같은 법 제22조는 건설공사 도급계약의 당사자가 계약 내용을 서면으로 작성해 서명 또는 기명날인한 뒤 서로 나눠 보관하도록 정하고 있습니다. 구두 약속만으로 공사를 맡기면 법이 정한 원칙에서 벗어날 뿐 아니라, 문제가 생겼을 때 무엇을 약속했는지 입증하기가 매우 어려워집니다.

법이 계약서에 적도록 한 항목

「건설산업기본법」 제22조와 시행령은 도급계약서에 들어가야 할 사항을 열거하고 있습니다. 철거 현장에 맞춰 풀어 보면 다음과 같습니다.

• 공사 내용 — 어느 건물의 어디까지를 헐고, 기초·바닥·담장·지하 구조물은 포함하는지
• 도급금액과 지급 방법·시기 — 계약금·중도금·잔금을 어떤 단계에서 지급하는지
• 착공 시기와 완료 시기 — 날짜로 적고, 무엇을 '완료'로 보는지도 함께 적습니다
• 설계변경·물가변동 등에 따른 금액 조정 방법 — 예상하지 못한 지하 구조물이나 석면이 나왔을 때의 처리
• 하자담보책임 기간과 담보 방법
• 지체상금 — 약속한 기한을 넘겼을 때의 배상 기준
• 천재지변 등 불가항력에 의한 손해 부담
• 분쟁이 생겼을 때의 해결 방법

국토교통부는 같은 조항에 근거해 민간건설공사 표준도급계약서를 고시하고 있습니다. 법이 강제하는 양식은 아니지만, 표준계약서를 바탕으로 쓰면 필수 항목이 빠질 일이 줄어듭니다. 국가법령정보센터 행정규칙 메뉴에서 내려받을 수 있습니다.

철거 계약에서 특히 빠뜨리기 쉬운 항목

표준계약서는 건설공사 전반을 위한 양식이라, 철거 현장에서만 생기는 문제는 특약으로 따로 적어 두는 편이 안전합니다.

해체신고·허가는 누가 내는가

「건축물관리법」상 해체허가 신청이나 해체신고의 주체는 **건축물 관리자(소유자)**입니다. 업체가 서류를 대신 준비하는 경우가 많지만, 법적 책임은 소유자에게 남습니다. 해체계획서 작성, 감리자 지정 대상 여부 확인, 신고 수리 전 착공 금지 같은 내용을 누가 챙기는지 계약서에 적어 둡니다.

폐기물은 누가, 어떻게 처리하는가

철거 폐기물은 「건설폐기물의 재활용촉진에 관한 법률」에 따라 배출자 책임이 따릅니다. 처리 업체가 따로 있는지, 올바로시스템 인계서 처리를 누가 하는지, 처리 완료 증빙을 언제 넘겨받는지를 계약 항목으로 둡니다. 공공기관이 발주하는 일정 규모 이상의 공사는 같은 법에 따라 폐기물 처리 용역을 공사와 분리해 발주해야 합니다.

석면·지하 매설물이 나오면

석면조사 결과에 따라 해체·제거 작업이 추가되거나, 땅속에서 도면에 없는 정화조·기초가 나오면 공사 범위가 달라집니다. 이때 작업을 멈추고 발주자에게 알린 뒤 서면 합의를 거쳐 진행한다는 절차를 미리 적어 두면 사후 분쟁을 줄일 수 있습니다.

인접 건물 피해와 보험

해체 중 옆 건물에 균열이 생기거나 통행인이 다치는 사고에 대비해, 손해 배상 책임이 누구에게 있는지와 업체의 배상책임보험 가입 여부를 확인합니다. 착공 전 인접 건물 현황조사를 누가 할지도 함께 정합니다.

하도급

「건설산업기본법」 제29조는 도급받은 공사 전부를 그대로 다른 업체에 넘기는 일괄하도급을 원칙적으로 금지합니다. 실제로 현장에 들어오는 업체가 누구인지, 일부를 하도급한다면 어떤 공종인지 계약서에 적어 둡니다.

'완료'의 기준

철거 완료를 어디까지로 볼지 기준이 없으면 잔금 시점에 다툼이 생깁니다. 잔재물 반출, 바닥 정리 상태, 폐기물 처리 증빙 제출, 멸실신고에 필요한 자료 전달까지 포함하는지 구체적으로 적습니다.

계약 전 확인 순서

1. 업체 등록 확인 — 해당 공사에 필요한 건설업 등록이 있는지 키스콘(KISCON)에서 조회합니다
2. 현장 확인과 견적서 — 현장을 직접 본 뒤 공종별로 나눈 견적서를 받습니다
3. 공사 범위 확정 — 헐 부분과 남길 부분을 사진·도면으로 표시해 계약서에 붙입니다
4. 인허가 분담 정리 — 해체신고·허가, 감리, 도로점용, 특정공사 사전신고를 누가 할지 정합니다
5. 표준도급계약서 작성 — 필수 항목을 채우고 철거 특약을 덧붙입니다
6. 서명 후 각자 보관 — 견적서·도면·사진 등 첨부 서류까지 한 묶음으로 보관합니다
7. 변경은 서면으로 — 공사 중 범위가 바뀌면 문자 합의로 끝내지 말고 변경 계약서나 합의서를 남깁니다

분쟁이 생겼다면

공사 대금, 지체, 하자를 두고 다툼이 생기면 먼저 계약서와 첨부 서류, 변경 합의 기록을 기준으로 협의합니다. 협의가 되지 않으면 「건설산업기본법」에 따라 국토교통부에 설치된 건설분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있고, 계약서에 중재 조항을 두었다면 대한상사중재원 중재로 해결하는 방법도 있습니다. 어느 쪽이든 서면 계약서가 출발점입니다.

자주 어긋나는 지점

• 견적서만 주고받고 계약서를 쓰지 않아 공사 범위를 두고 다투는 경우
• 해체신고를 업체가 할 줄 알았는데 아무도 하지 않아 착공이 늦어지는 경우
• 폐기물 처리 증빙을 받지 않아 배출자 책임을 소명하지 못하는 경우
• 땅속에서 나온 구조물 처리를 구두로 합의해 정산 단계에서 금액이 맞지 않는 경우
• 계약한 업체와 실제 현장 업체가 달라 사고 책임 소재가 불분명해지는 경우

철거는 며칠이면 끝나지만, 계약서가 허술하면 그 뒤의 정산과 서류 정리는 몇 달씩 이어질 수 있습니다. 표준계약서에 철거 특약 몇 줄을 더하는 것이 가장 확실한 예방입니다.

이 글은 일반적인 기준 안내입니다. 계약 조건과 법률 적용은 개별 사안에 따라 달라질 수 있으므로, 구체적인 분쟁은 건설분쟁조정위원회나 법률 전문가의 확인을 따르시기 바랍니다.